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标题: 独家|万达融资打破僵局引四巨头瞄准五年内上市（更新） [打印本页]

作者: huangyuefeng 时间: 2018-1-31 10:35
标题: 独家|万达融资打破僵局引四巨头瞄准五年内上市（更新）
本帖最后由 huangyuefeng 于 2018-1-31 12:56 编辑

不就是做高租金嘛，网科申请个虚拟网络运营商牌照，把万达广场的门店上网费用都免了。
再有一招，新的万达广场pos机一律快钱，网络支付一律微信，支付手续费全免，把租金提高些，还是会有租客的。

此次融资对于王健林的意义，不止于解决海外负债、解决万达商业退市遗留问题及其重新上市等具体目标。

据财新记者了解，万达商业在此次私募融资中对投资方有三项承诺：
首先不能变更主营业务；
其次，2019年净租金收益不低于人民币190亿元，否则投资方有权要求现金补偿；
第三，需在2023年10月31日前完成在内地、香港或其他地区上市。

其他

此外，此次投资还需“禁售”三年，在2021年12月31日或万达商业上市前，投资方不能出售万达商业股份。
且苏宁、融创等投资百亿以下的股东，只能委派一名人士列席万达商业董事会，不享有投票权。融资牵头方腾讯能否入席董事会尚未可知。

作者: huangyuefeng 时间: 2018-1-31 10:36
　　【财新网】（记者侯雯王琼慧）线上线下再发生联姻式巨额投资，这次的主角是半年多来一直处于清理海外资产旋涡的万达集团。腾讯、苏宁、京东、融创四家投资入股，联手万达打造“新消费”概念。此举对万达而言，不仅仅是拿到340亿元融资那么简单。
　　1月29日晚，万达集团官网宣布，腾讯控股作为主发起方，联合苏宁云商（ 002024.SZ ）、京东、融创中国（01918.HK）与万达商业在北京签订战略投资协议，计划投资约340亿元，收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份。根据苏宁、融创公告的“投资95亿元、持股3.91%”计算，万达商业此次融资整体估值约2429亿元。
　　据财新记者了解，万达商业在此次私募融资中对投资方有三项承诺：首先不能变更主营业务；其次，2019年净租金收益不低于人民币190亿元，否则投资方有权要求现金补偿；第三，需在2023年10月31日前完成在内地、香港或其他地区上市。
　　此外，此次投资还需“禁售”三年，在2021年12月31日或万达商业上市前，投资方不能出售万达商业股份。且苏宁、融创等投资百亿以下的股东，只能委派一名人士列席万达商业董事会，不享有投票权。融资牵头方腾讯能否入席董事会尚未可知。
　　万达集团官方并未透露详细的投资入股比例。财新从接近京东的人士处了解到，在此次约340亿元投资中，腾讯出资100亿元，持股比例为4.12%；苏宁和融创中国分别投资95亿元，持股比例3.91%；京东投资50亿元，持股比例2.06%，共计占万达商业股份比例约14%。
　　上述股比数据十分接近万达商业从港股退市时引入股东的持股份额14.273%。多方信息显示，此次融资的确旨在解决退市投资人的股权回购问题，但接近万达集团董事长王健林的人士称，“这是王健林的一箭三雕，一是解决了海外负债，二是和腾讯一起进军新消费，三是重新上市。”据他透露，这是万达在2018年的“第一炮”，陆续还将有动作。
　　2017年，万达商业收入1125.4亿元，其中租金收入255.2亿元。尽管上述业绩承诺目标为净租金收益指标，还需在租金收入规模上扣除税收、运营费用等成本项，但190亿元年净租金收益应在万达掌控之内。
　　万达近半年经历了巨大的波折。2017年五六月份，因此前数年过度海外收购等问题，万达等企业遭遇有关部门批评，金融机构贷款和私募市场融资一度受此影响陷入僵局。2017年7月19日，万达和融创中国、富力地产（02777.HK）火速达成三方协议，向后两者分别出售438.44亿元的文旅城资产包和199.06亿元的酒店资产包，共计637.5亿元重资产，回收现金用于偿还海外负债，并逐步清理出售海外地产项目。在340亿元融资宣布的当日，万达还宣布出售澳洲地产项目，获得68.85亿港元交易款净额，并对外表态待售其仅剩的一个海外地产项目美国芝加哥万达大厦。
　　万达在澳洲项目出售公告中强调，“择机出售美国项目后，无意终止、缩减及出售其在中国境内的现有业务”。接近万达集团的人士对财新记者称，万达清理海外资产是兑现自己的承诺，此后将在国内稳定发展。
　　1月30日早，万达在官网澄清自己并非“彻底退出房地产”，万达商管集团转型轻资产公司，并不意味着万达集团不再进行房地产开发。2018年，万达将成立地产集团，继续开发万达广场等重资产房地产业务。
　　通过半年来高频度的资产清理，万达靠自身减债超过1500亿元。此次吸引腾讯等互联网巨头结盟，一方面确认了万达的市场价值，更重要的是，向金融机构、资本市场等相关方释放了积极信号，有助于打破万达境内外的融资僵局。
　　解套万达商业
　　此次巨额融资，意味着一举解决困扰万达商业近两年的回归A股难题。只是此次万达更为审慎，向腾讯等四家新股东承诺万达商业五年内上市，上市地亦不局限于A股。而此前王健林执意逆势在港股私有化万达商业，并对投资人贸然承诺两年内回A股上市。
　　知情人士透露，当时王健林执意私有化，是为了在A股借壳上市和IPO排队两条腿走路，确保尽快上市。但适逢监管趋严，对房地产企业来说两条路都非常困难。在申请A股IPO的排队名单中，万达商业的排序持续倒退。上述人士分析，房企A股IPO排队的序列已经失去了参考价值，证监会已无限期延缓房企在A股IPO的审批程序。因而此次万达商业打算“脱胎换骨”，对新投资人承诺两年内陆续清理房地产资产，变身为“商业管理和服务类”的轻资产公司。
　　根据与退市投资人的协议约定，如果万达商业在退市后两年内未能完成A股上市，退市投资人将有权要求万达集团进行回购，并按每年10%和8%的单利向海外及境内投资者支付利息。此次腾讯等新股东接盘退市投资人股份，从万达商业的总估值看，从退市时的1965亿元涨到2429亿元，上涨23.6%，扣除对退市投资人的两年利息成本，考虑到资产池已有所缩减，整体实际估值略有上涨。
　　万达商业在2014年12月23日在香港上市时，资产主要是万达广场、万达酒店、住宅，以及部分文旅城项目。但上市后其估值一直低迷，显示海外投资者并不推崇万达的造城模式。万达商业以48港元/股上市之后，股价最高达78港元/股，最低曾跌至31.1港元/股，仅有5倍PE。
　　因股价过低，上市后不到两年，万达商业于2016年9月20日从香港联交所退市，私有化退市价格为每股52.8港元，交易作价344亿港元，比IPO时溢价约10%。按退市前最后交易日收盘价每股51.25港元乘以总股数45.27亿股计算，万达商业当时的市值约为2320亿港元（折合人民币约1965亿元）。
　　万达集团承诺万达商业在两年内回A股上市，这个截止日为2018年9月20日。苏宁、融创公告皆表示，将在此日期前优先以港币购买万达商业退市股份，如购买退市股份之外仍有剩余的，则从万达集团购买股份。
　　此前万达一直困扰于如何筹集接近44亿美元或等值港币，用于支付退市投资人的回购协议，此次私募融资彻底解决了这一问题。
　　甩卖资产包后，万达内部业务架构不断调整。在2018年初工作会上，王健林宣布将地产板块一拆为二，轻资产、主做物业持有和运营管理的商管集团与重资产、继续做地产开发销售的地产集团，和旗下万达酒店发展（00169.HK）和万达商业两个平台相对应。（详见“王健林回顾艰难2017：卖资产未伤筋骨要清偿全部海外负债”）
　　1月29日，万达再次强调，引入新战略投资者后，万达商管集团一至两年内消化房地产业务，今后不再进行房地产开发，成为纯粹的商业管理运营企业，各方将推动万达商管集团尽快上市。
　　几经梳理，万达商业目前主营业务为运营万达广场并收取租金。其财报数据显示，2014年至2016年，万达商业归属于母公司股东的净利润分别为248.38亿元、299.72亿元、303.36亿元。核心业务资产主要为万达广场、由此升级的体验式购物中心万达茂和少量酒店。截至2017年底，万达商业持有已开业商业面积3151万平方米，在中国开业万达广场235个，年客流量31.9亿人次。预计至2022年底，万达商业已开业项目数量305个，建筑面积4491万平方米。
　　宿敌集结万达新消费为何物？
　　事实上，2017年12月19 日，近来已较少公开接受媒体访问的万达集团董事长王健林出席了苏宁的智慧零售合作伙伴大会，在会上，王健林分享了自己对未来商业地产发展的看法——定位社交中心、突出体验消费、增加文化内容、线上线下融合；同时表示2018年，万达将与苏宁有“比较大的资本方面的合作”。（详见“ 王健林：2018年将与苏宁有资本上的合作” ）
　　现在看来，王健林指的就是此次交易。在当时大会上，融创中国董事会主席孙宏斌也在场。
　　线上线下融合是此次交易的关键词之一。在零售新业态不断发展、线下实体店面价值重估的背景下，抢占线下流量入口成为巨头的主要争夺点。竞争在新的一年火药味更加明显，互联网两大巨头阿里巴巴和腾讯纷纷加速布局。
　　尤其是没有零售业务的腾讯，尽管不会亲自下场做零售，但却不会放弃改造线下场景的技术和服务输出，微信支付、小程序、腾讯云等业务板块都在深入线下零售，打造标杆案例，新年伊始连续重注投向线下连锁商超永辉超市和家乐福，加上同属“腾讯系”的京东和其股东沃尔玛，“腾讯系”在中国零售市场成为可与阿里巴巴一争高下的劲敌。阿里巴巴在线下的布局，除了具有标杆意义的盒马鲜生，也在二级市场投资了高鑫零售、三江购物、联华超市、新华都等，还与百联战略合作。
　　而万达是一个巨大的流量入口。万达商业拥有完善的商业广场物业资源以及丰富的品牌商户资源，线下入口价值可观。按照王健林的计划，万达广场将未来10年扩张到1000个。根据万达的测算，到那时，每年万达广场的客流将在130-150亿人次，将覆盖中国90%以上的城市，而其中还将有三分之二都是有重复消费的顾客。
　　而在此次入股万达商业，仍算是“腾讯系”占得上风。市场有说法认为，苏宁在此次交易是作为“阿里系”的代表安插入“腾讯系”的阵营。但据苏宁内部人士透露，此次合作完全出于苏宁自身业务发展的考量。家电连锁起家的苏宁，称在未来3年将开店万家，线下苏宁易购、母婴、超市等专业店面以及苏宁易购广场多业态店面的快速扩张，最好的方式就是与拥有物业的合作方展开合作。
　　京东与万达的合作也同有此意。京东近来连续推出京东之家、无人超市、无人便利店、以及生鲜超市7fresh，在接下来一年的酣战中，抢占优势物业是能否夺取先机的重要保障。
　　据财新记者了解，腾讯、京东和苏宁都将在线上运营、用户数据、移动支付、消费金融、仓储物流、云业务等领域与万达商业展开全方位合作。而京东与苏宁作为多年宿敌，如何在与万达的合作中相安无事，为市场未来看点之一。
　　1月30日早，万达在官网发文强调，此次交易以及未来联手打造“新消费”的目标，并非是在互联网巨头“新零售”的竞争中“选边站队”，万达纯粹是从公司商业利益出发选择合作伙伴，不会“选边站队”，也不会做伤害其他方利益的事。
　　据万达称，腾讯将推进与万达旗下网络科技集团的战略合作，而万达将保持对线上线下融合发展的主导权。万达网科于2016年10月成立，是万达集团下属的四大集团之一，里面包含了飞凡电商、互联网金融和云计算等业务。
　　2017年3月19日，万达网科与IBM在北京宣布，签署一份排他性质的战略合作协议，将由万达网科在国内落地IBM的公有云服务。但但从12月开始，万达云先后传出裁撤销售和技术的传闻。万达员工告诉财新记者，万达考虑到与IBM的合作现状，不仅决定在销售上停止与IBM合作，还将暂停在云计算方面的大量研发工作。随着万达网科和腾讯合作，意味着IBM借万达落地中国市场的豪赌也面临换人接盘。
　　除此之外，此次万达同时引入京东和苏宁，对于一直以来的“鸡肋”业务万达电商来书，或许另有安排。万达从2013年开始电商化转型，2014年8月，万达、百度、腾讯宣布将共建万达电商O2O平台，万达计划一期投入50亿元，三家分别持股70%、15%和15%，并对外宣称未来总投资将达200亿元。
　　三家巨头合作7个月后，2015年3月，万达推出电商平台“飞凡网”，其自身定位从2C的“O2O（线上下融合）电商平台”转为2B的“实业+互联网大型开放型平台公司”。
　　但“腾百万”合作两年后宣告破产。2016年7月7日，工商资料显示，百度和腾讯退出飞凡的实体运营公司。飞凡对此发声明称，三方并未实现投资性合作，飞凡完全由万达出资，腾讯和百度并未实际投入任何资金。万达电商也一直未能找到盈利模式，至今已有四任CEO离职。
　　飞凡网到现在实质还只是万达广场自己的信息化管理工具，飞凡App通过监测分析商场的各项数据，提升运营效率。据万达内部人士表示，核心技术已经逐步交给外包团队，由于需要掌握商场运营的核心数据，而运营数据在各家企业中均较为敏感，这一软件很难打开向业内其他公司输出的前景。■

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